任意売却とは、金融機関の同意を得て通常の売却と同じように一般市場で手続きを進める売却のことです。住宅ローンを利用して不動産を購入した場合、その不動産には金融機関によって抵当権が設定されます。抵当権とは、不動産を担保にとるための権利のことです。不動産に抵当権が設定されたままでは売却の手続きを行うことができないため、売却前に住宅ローンを抹消する必要があります。売却金で完済が困難な場合は自己負担金が発生しますが、資金準備が難しければ住宅ローンを完済できずに抵当権を抹消できないため、売却はできません。このようなケースの対応策として任意売却が利用されることがあります。

競売とは、金融機関が抵当権を利用することによって不動産を押収し、売主の意思とは関係なく強制的に売却の手続きを進めることです。住宅ローンの滞納続けると、金融機関から全額返済を求められ、それが出来ない場合は競売の手続きへと移行します。

競売の手続きは裁判書の主導で行われるため、売主の意思は反映されません。

競売にかけられた不動産の売却金は金額が住宅ローンの返済のために使われます。

しかし、競売による売却金は一般市場での売却金に比べて低くなることがほとんどのため、結果的に残債が残ってしまう可能性が多いです。